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LE DROIT DE PREEMPTION
DES COLLECTIVITES LOCALES

Le droit de préemption permet à la collectivité locale qui en bénéficie d'acheter un bien par préférence à tout autre acheteur potentiel en disposant de la faculté de faire fixer le prix par le Juge de l'Expropriation.

Ce droit de préemption est donc une restriction aux droits de tout propriétaire de disposer de son bien.

A. Le droit de préemption urbain

Celui-ci a été institué par la loi du 18 juillet 1985 et a été modifié partiellement par la loi du 13 décembre 2000.

Il permet à une collectivité de préempter un bien immobilier mis en vente par son propriétaire sans être lié par le prix de vente convenu entre le propriétaire et son partenaire.
La collectivité locale pourra toujours renoncer l'achat si elle trouve le prix fixé par le Juge de l'Expropriation trop élevé.
Le propriétaire pourra renoncer à la vente s'il estime ce prix insuffisant, mais dans ce cas il ne pourra remettre son bien en vente sans l'offrir à nouveau à la collectivité locale.

1. Champ d'application

Le droit de préemption urbain ne peut jouer que dans les communes dotées d'un plan local d'urbanisme (PLU) qui a remplacé dans le cadre de la loi du 13 décembre 2000, le plan d'occupation des sols.

Ce droit de préemption urbain ne peut concerner que certains secteurs de la commune qui sont :

• les zones urbaines dites "U" et les zones d'urbanisation futures dites "NA"
• les zones d'aménagement concertés (ZAC)
• les secteurs sauvegardés

Dans les deux derniers cas, il faut que le plan d'aménagement ou le plan de sauvegarde ait été publié.

2. L'institution de droit de préemption urbain

L'institution de ce droit revient à la commune qui est libre de l'instituer ou non.
Celui-ci peut ne concerner que certains secteurs ou l'ensemble des secteurs.
Ce droit de préemption urbain peut être supprimé par la commune si elle le désire.

Le Préfet a la possibilité de demander à une commune d'instituer ce droit de préemption de le rétablir ou de le déléguer au profit de l'Etat ou de certaines collectivités locales lorsqu'un intérêt national est en jeu.Si la commune ne fait pas droit à la demande, le droit de préemption pourra alors être institué par le biais d'un décret en Conseil d'Etat.

3. Publicités et informations

Le droit de préemption urbain n'étant pas automatique et pouvant ne concerner que certaines parties de la commune, la publicité et l'information de ce droit sont indispensables et sont donc réalisées par:

• l'affichage en Mairie pendant un mois
• l'insertion dans deux journaux d'annonces légales locaux
• l'envoi de la copie de la délibération qui institue le droit de préemption avec le plan du périmètre aux professionnels concernés (le Conseil Supérieur du Notariat, la Chambre Départementale des Notaires, le Greffe du Tribunal de Grande Instance).

Il est possible de demander au Maire un certificat afin de déterminer si le bien immobilier est soumis ou non au droit de préemption, mais en cas d'absence de réponse ou en cas de réponse erronée, la vente pourra être annulée.

C'est à partir du premier jour d'affichage en Mairie de la délibération que le droit de préemption pourra jouer.

Une publicité identique est effectuée en cas de suppression, modification ou rétablissement de ce droit de préemption.

5. Les mutations soumises au droit de préemption

Il appartient à la commune de décider quelles seront les mutations soumises au droit de préemption et ce par délibération du Conseil Municipal.

En principe, seules les mutations à titre onéreux sont soumises au droit de préemption et non celles à titre gratuit tel que donation ou succession.

Echappent normalement au droit de préemption, sauf décision contraire de la commune, les mutations à titre onéreux suivantes :

• L'aliénation d'un ou plusieurs lots de copropriété constitué par un seul local d'habitation professionnel ou mixte ou d'un tel local et de ses accessoires ou d'un ou plusieurs locaux accessoires au local principal lorsque la mise en copropriété fait suite à un partage total ou partiel d'une société d'attribution ou remonte à plus de 10 ans prenant pour point de départ la date de la publication au livre foncier en Alsace-Lorraine ou à la conservation des hypothèques en Vieille France du règlement de copropriété,
• L'aliénation de parts ou actions de sociétés donnant vocation à l'attribution d'un local d'habitation professionnel ou mixte et de ses locaux accessoires,
• L'aliénation d'un immeuble bâti pendant les 10 ans qui suivent son achèvement.

Depuis la loi du 13 décembre 2000, le droit de préemption urbain s'applique également aux aliénations qui ne sont pas volontaires, c'est à dire aux ventes forcées d'immeubles réalisées dans le cadre de procédures de saisies immobilières ou d'exécutions forcées immobilières.

N'entre toutefois pas dans ce champ d'application, les biens vendus dans le cadre de procédures collectives lorsqu'ils sont inclus dans un plan de cession ou lorsqu'ils sont vendus dans le cadre d'une cession d'une unité de production lié à une liquidation judiciaire.

6. La procédure

Le propriétaire concerné par le droit de préemption urbain a l'obligation d'adresser au Maire une déclaration d'intention d'aliéner indiquant le prix et les conditions de la vente.Celui-ci en transmet une copie aux Services Fiscaux afin que ce dernier estime le bien.
Le Maire dispose d'un délai de deux mois pour faire connaître la réponse de la Commune.En cas de silence, la Commune est présumée ne pas préempter et la vente pourra se faire aux conditions prévues.

En cas de préemption par la Commune, l'acte doit être passé dans les trois mois de l'accord intervenu et le prix payé dans les six mois de la décision d'acquérir.

En cas de désaccord sur le prix, celui-ci est fixé par le Juge de l'Expropriation qui peut être saisi par la Commune ou le Propriétaire.

Tant le propriétaire que la collectivité ont la possibilité de renoncer à l'opération pendant toute la durée de la procédure et pendant les deux mois qui suivent le jugement ou l'arrêt intervenu.
Si la collectivité publique renonce après la décision judiciaire, le propriétaire pourra vendre librement son bien pendant cinq ans au prix fixé judiciairement.

S'il n'y a pas renonciation à l'acquisition par la collectivité publique, le prix devra être payé dans les six mois de la décision judiciaire devenue définitive.

Si tel n'est pas le cas, le propriétaire a la faculté de demander la rétrocession de son bien et pourra le revendre à un tiers.

7. La destination du droit de préemption

Le droit de préemption doit être exercé pour réaliser les objectifs visés à l'article L 210-1 du Code de l'Urbanisme, à savoir : réalisation d'actions ou d'opérations définies à l'article L 301 ou constitution de réserves foncières pour la réalisation de celle-ci.

Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé, ce qui n'empêche pas le bénéficiaire d'utiliser le bien pour un autre motif que celui indiqué, à condition de réaliser une opération susceptible de justifier la préemption.

La loi du 13 décembre 2000 a assoupli cette règle en permettant à la Commune de motiver sa décision en se référant à une délibération mettant en œuvre un programme local de l'habitat (P.L.H.) ou en délimitant un périmètre d'intervention en vue de l'aménager et d'améliorer sa qualité urbaine.

Un droit de rétrocession est ouvert à l'ancien propriétaire lorsque le titulaire du droit de préemption décide de l'utiliser ou de l'aliéner à d'autres fins que celles définies à l'article L 210-1 du Code de l'Urbanisme un bien acquis depuis moins de cinq ans par exercice de ce droit. Le délai pendant lequel l'acquéreur doit informer l'ancien propriétaire et lui proposer en priorité l'acquisition du bien est de cinq ans.Avant la loi du 13 décembre 2000 il était de 10 ans.Ce délai a été aligné sur celui prévu en matière d'expropriation.

8. Le droit de délaissement

Le droit de délaissement se définit comme la faculté donnée au propriétaire d'un bien immobilier situé dans une zone de préemption, de mettre en demeure le bénéficiaire du droit de préemption d'acquérir son bien.

Ce droit de préemption peut être exercé à tout moment par le propriétaire de la façon suivante :

• Le propriétaire notifie au Maire par lettre recommandée avec accusé de réception, sa proposition de vente à un prix qu'il fixe,
• Le Maire après avoir transmis un double de cette proposition aux Services Fiscaux et recueilli leur avis, doit répondre dans les deux mois au propriétaire,
• S'il y a des accords sur le prix, celui-ci est fixé par le Juge de l'Expropriation comme en matière de préemption. Le prix doit être payé dans les six mois de l'accord ou de la décision judiciaire définitive,
• Si le bénéficiaire du droit de préemption refuse d'acquérir ou ne répond pas dans les deux mois qui suivent le jugement, le propriétaire se trouvent dans la situation où le bénéficiaire renonce à préempter en cours de procédure,
• Si la renonciation intervient avant le prononcé du jugement, le propriétaire est libre de vendre au prix proposé au Maire,
• Si la renonciation intervient après le jugement, la vente peut se faire librement pendant cinq ans au pris fixé par le Juge, indexé sur l'indice du coût de la construction.

B. La zone d'aménagement différée

Cette zone peut être créée en dehors des zones urbaines et ce même s'il n'y a pas de plan d'occupation des sols respectivement de plan local d'urbanisme quelle que soit la population de la commune.

Cette Zone d'Aménagement Différée est créée par un arrêté du Préfet, soit sur l'initiative de l'Administration après consultation de la Commune, soit sur demande de la Commune.

Le Préfet a la possibilité de créer par arrêté, un périmètre provisoire où le droit de préemption va s'exercer comme si la Z.A.D. existait déjà.

1. Le but d'une Z.A.D.

La Zone d'Aménagement Différée est destinée à la création, à la rénovation :

• d'un secteur urbain
• d'une zone d'activité
• à la constitution de réserve foncière

2. Le bénéficiaire du droit de préemption

Les bénéficiaires de ce droit sont :

• les collectivités publiques
• les établissements publics y ayant vocation et figurant sur une liste, à savoir Communauté Urbaine, District, Syndicat de Commune, Chambre de Commerce, Port Autonome, Aéroport
• une société d'économie mixte bénéficiant d'une convention publique d'aménagement.

Le bénéficiaire du droit de préemption est désigné par le Préfet.

3. La durée du droit préemption

Elle est de 14 ans à compter de l'arrêté créant la Zone d'Aménagement Différée.

4. Les biens pouvant être préemptés

Il s'agit des immeubles bâtis ou non, des droits sociaux donnant vocation à l'attribution en propriété ou en jouissance d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble quelle que soit son affectation.

La préemption s'opère à l'occasion de toute aliénation à titre onéreux, y compris depuis la loi du 13 décembre 2000 aux ventes forcées d'immeubles.

5. Le mécanisme du droit de préemption

Le propriétaire d'un immeuble se trouvant en Zone d'Aménagement Différé a l'obligation d'envoyer préalablement à toute aliénation, une déclaration d'attention d'aliéner au Préfet. Cette déclaration doit indiquer le prix et les conditions de la vente.

Le Préfet en transmet une copie au Maire dans les trois jours ainsi qu'au bénéficiaire du droit de préemption s'il ne s'agit pas de la Commune.

Le bénéficiaire de ce droit dispose d'un délai de deux mois pour répondre. Son silence vaut renonciation. En cas de réponse négative ou d'absence de réponse, le Préfet a la possibilité de préempter au nom de l'État en informant le vendeur dans les trois mois de la déclaration d'intention d'aliéner.

S'il y a préemption et accord sur les conditions du vendeur, l'acte doit être passé et le prix payé dans les dix mois de la décision d'acquérir.

En cas de désaccord, le prix est fixé par le Juge de l'Expropriation qui ne peut octroyer d'indemnités accessoires et notamment d'indemnités de réemploi.

Le préempteur et le propriétaire ont un droit de repentir permettant de renoncer à l'opération. Ce droit joue au plus tard jusqu'à l'expiration du délai de deux mois qui suit la décision judiciaire devenue définitive.

6. Le droit de délaissement

Le droit de délaissement permet au propriétaire d'obliger la collectivité, bénéficiaire du droit de préemption d'acquérir son bien, mais ne peut être exercé qu'un an après la création de la Zone d'Aménagement Différée.

Ce droit de délaissement s'exerce par une demande adressée au Préfet qui en informe le bénéficiaire du droit de préemption. En cas de désaccord, le prix est fixé par le Juge de l'Expropriation qui n'alloue pas d'indemnité de réemploi. Le prix doit être payé au plus tard dans les six mois de la décision devenue définitive.

Le propriétaire n'a plus la faculté de renoncer à la vente lorsqu'il a usé de la faculté de délaissement.

C. Le périmètre sensible

Le but originel du périmètre sensible était de protéger la Côte d'Azur et les départements ayant une façade littorale.

Celui-ci est destiné à permettre au département de mener une politique active en matière d'espaces verts. Il est créé par le Préfet après consultation du Conseil Général et du Conseil Municipal intéressé.

Ce périmètre sensible permet :

• la création de zones où s'exerce le droit de préemption
• l'établissement d'une taxe départementale d'espaces verts
• la création de zones de protection des espaces boisés classés par un plan d'occupation des sols, respectivement un plan local d'urbanisme et des zones de protection des sites et paysages.

Le droit de préemption institué est normalement exercé par le département, mais il existe une possibilité de substitution au profit du conservatoire du littoral en région côtière.

En dehors des régions côtières, si le département ne préempte pas, la Commune peut se substituer à lui.

La réponse du préempteur doit être donnée dans les deux mois de la déclaration d'intention d'aliéner et en cas de désaccord, le prix est fixé par le Juge de l'Expropriation.

Le préempteur peut renoncer à sa décision d'acquérir dans les quinze jours du jugement et il n'existe pas de droit de délaissement.

   

 

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